▇房地產(chǎn)評估

是指對房地產(chǎn)進行價格評估，也稱為房地產(chǎn)估價，由專業(yè)評估人員，根據(jù)特定的評估目的，遵循評估原則，按照必要的評估程序，采用適當?shù)脑u估方法，經(jīng)對影響房地產(chǎn)價格因素綜合分析，估算在特定時間最有可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是評估人員的定價，而是評估專業(yè)人員模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經(jīng)驗三者的結合。

▇房地產(chǎn)評估類型

從目前評估實例上看，房地產(chǎn)在交易、租賃、抵押、擔保、開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都有可能對房地產(chǎn)進行評估，另外單純地上建筑物也是通常的評估對象，單純土地在其出讓、轉讓等環(huán)節(jié)也存在評估，國有建設用地使用權出讓、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)轉讓與租賃價值、企業(yè)經(jīng)濟行為房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)爭議調處與司法鑒定評估、出國移民財產(chǎn)證明價值評估和其他房地產(chǎn)價值評估，這些都屬于房地產(chǎn)評估范疇。

▇房地產(chǎn)評估目的

房地產(chǎn)評估目的，是房地產(chǎn)在經(jīng)濟活動中出現(xiàn)的權屬變更行為，包括轉讓、抵押、租賃、典當、課稅、拍賣、保險、理賠、拆遷、征用、賠償、分割、析產(chǎn)、合并、糾紛、移民、公證等。

▇房地產(chǎn)評估方法

成本法：是指對評估對象房地產(chǎn)，按照評估基準日時點的市場標準下的重新建造同類型房地產(chǎn)所需成本總和。成本法有成本積算法、重置成本法。

（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

市場比較法：是選取市場上相同類型、相同用途、地段相近及其他條件相似的房地產(chǎn)與評估對象進行比較，通過各個因素進行調整、修正后，得出評估對象房地產(chǎn)的價值的方法。

剩余法：通常對單項房產(chǎn)或土地評估的一種方法，因為房地產(chǎn)總價為土地使用權價值與房產(chǎn)價值之和，在知道或者可以測算出來房地產(chǎn)總價時，評估土地使用權價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除相對應的土地使用權價值或房產(chǎn)價值后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權價值。

收益法：也稱為收益還原法，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

假設開發(fā)法：通常是對未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（土地或在建工程等）進行評估的方法，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，得出評估對象房地產(chǎn)價值的方法。

基準地價法：通常是對土地使用權價值評估的方法，參照相同級別、相同用途的基準地價，進行調整、修正后，得出評估對象土地使用權價值的方法。

路線價法：是指臨接特定街道、使用價值相等街區(qū)土地使用權價值評估的方法，將評估對象與相近的土地，進行深度指數(shù)、寬度、容積率、朝向、寬深比率等系數(shù)修正，得出評估對象土地價值的方法。